A lógica da “conta inversa”: rentabilidade imobiliária e interesse público no projeto urbano PIU Vila Leopoldina-Villa-Lobos em São Paulo
DOI:
https://doi.org/10.22296/2317-1529.rbeur.202502ptPalavras-chave:
Métodos, técnicas e instrumentos de planejamento, Habitação, Economia urbana, Financiamento de políticas urbanas, Projeto de Intervenção Urbana, Recuperação de Mais-valia Fundiária, Habitação SocialResumo
Este artigo investiga mudanças nas lógicas que embasam instrumentos urbanísticos que funcionam como políticas habitacionais inclusivas relacionando sua literatura ao estudo de caso do Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina-Villa-Lobos (PIU-VL) na cidade de São Paulo. O caso revela uma mudança nos mecanismos de financiamento na qual o modelo tradicional de captura da mais-valia calculada segundo o potencial construtivo disponível na área se transformou em uma “conta inversa” em que o custo da execução das intervenções de interesse público (composto principalmente da habitação) se torna o valor a ser capturado. A conclusão a que se chega é de que a “conta inversa” se aproxima de dinâmicas das parcerias público-privadas, traz riscos de subordinação do interesse público à lógica imobiliário-financeira e está estruturada com base na rentabilidade imobiliária privada como ponto de partida, mas, principalmente, como limitador das intervenções de interesse público, fragilizando compromissos do poder público perante a população afetada.Downloads
Referências
ALMEIDA, I. M. de. Entre crenças e compromissos: projeto urbano e interesse público sob lógicas contratuais no PIU Vila Leopoldina-Villa-Lobos. 2020. Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2020.
ALMEIDA, I. M. de; SANTORO, P. F. Narrativas escalares de um instrumento urbanístico: o processo de elaboração do Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina-Villa Lobos em São Paulo. In: ENCONTRO NACIONAL DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL, 18., 2019, Natal. Anais [...]. Natal: Anpur, 2019. Tema: Tempos em/de transformação – Utopia.
ALMEIDA, I. M. de; UNGARETTI, D. G.; SANTORO, P. F.; CASTRO, U. A. de. PPPs habitacionais em São Paulo: política habitacional que ameaça, remove e não atende os removidos. In: MOREIRA et al. (org.). Cartografias da produção, transitoriedade e despossessão dos territórios populares: Observatório de Remoções: relatório bianual 2019-2020. São Paulo: 2020. p. 181-221.
ALTSHULER, A. A.; GOMEZ-IBANEZ, J. A. Regulation for revenue: The political economy of land use exactions. Washington DC: Brookings Institution Press, 2000.
BOLAFFI, G. Habitação e urbanismo: o problema e o falso problema. In: MARICATO, E. (ed.). A produção capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial. São Paulo: AlfaOmega, 1979. p. 37-70.
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 11 jul. 2001.
CALAVITA, N.; MALLACH, A. (ed.). Inclusionary housing in international perspective: Affordable housing, social inclusion, and land value recapture. Boston: Lincoln Institute of Land Policy, 2010.
CANETTIERI, T. A produção capitalista do espaço e a gestão empresarial da política urbana: o caso da PBH Ativos S/A. Revista brasileira de estudos urbanos e regionais, v. 19, p. 513-529, 2017.
D’ALMEIDA, C. H. Concessa Venia: estado, empresas e a concessão da produção do espaço urbano. 2019. Tese (Doutorado em Teoria e História da Arquitetura e do Urbanismo) – Instituto de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Carlos, 2019.
FIX, M. Parceiros da exclusão: duas histórias da construção de uma “nova cidade” em São Paulo: Faria Lima e Água Espraiada. São Paulo: Boitempo, 2001.
FIX, M. São Paulo, cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem. São Paulo: Boitempo, 2007.
FREITAS, D. M. Desvelando o campo de poder dos grandes projetos urbanos da região metropolitana de Belo Horizonte. 2016. Tese (Doutorado) – Escola de Arquitetura, Universidade Federal de Minas Gerais, Belo Horizonte, 2016.
GEOSAMPA. Website, 2013. Disponível em: https://geosampa.prefeitura.sp.gov.br/PaginasPublicas/_SBC.aspx.
GESTÃO URBANA SP. Website, 2013. Disponível em: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/.
GOOGLE EARTH. Website, 2009. Disponível em: http://earth.google.com/.
GUERESI, S. A. Transformação urbana em pedaços: financiamento, regulação e truques de implementação das habitações de interesse social nas Operações Urbanas Consorciadas da cidade de São Paulo. 2023. Tese (Doutorado) – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2023.
GUERESI, S. A matrioska de instrumentos urbanísticos nos Projetos de Intervenção Urbana em São Paulo. Rev. Bras. Estud. Urbanos Reg., v. 26, 2024.
LIMA, P. H. B. M. Habitação social em projetos de reestruturação urbana: o novo e o velho na OUC Água Branca em São Paulo. In: ENCONTRO NACIONAL DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL, 17., 2017, São Paulo. Anais [...]. São Paulo: Anpur, 2017. Tema: Desenvolvimento, crise e resistência: Quais os caminhos do planejamento urbano e regional?
LUCCHESE, M. C. Curam-se cidades: uma proposta urbanística da década de 70. 2004. Dissertação (Mestrado em Estruturas Ambientais Urbanas) – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2004.
MOSCIARO, M.; PEREIRA, A. Reinforcing uneven development: The financialisation of Brazilian urban redevelopment projects. Urban Studies, v. 56, n. 10, p. 2160-2178, 2019.
NOVAIS, P.; OLIVEIRA, F. L. de; BIENENSTEIN, G.; SÁNCHEZ, F. Grandes projetos urbanos: panorama da experiência brasileira. In: ENCONTRO NACIONAL DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL, 12., 2007, Belém. Anais [...]. Belém: Anpur, 2007.
OLIVEIRA, F. L. de; CARDOSO, A. L.; COSTA, H. S. de M.; VAINER, C. B. (org.). Grandes Projetos Metropolitanos: Rio de Janeiro e Belo Horizonte. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2012.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002. (Projeto de Lei nº 290/02, do Executivo). Plano Diretor Estratégico. Disponível em: https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestrutura/sp_obras/arquivos/plano_diretor_estrategico.pdf. Acesso em: 17 out. 2024.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014. Aprova a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo e revoga a Lei nº 13.430/2002. Disponível em: https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/lei-16050-de-31-de-julho-de-2014. Acesso em: 17 out. 2024.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Decreto nº 56.901, de 29 de março de 2016. [2016a]. Dispõe sobre a elaboração de Projeto de Intervenção Urbana, nos termos do disposto no artigo 134 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico – PDE. Disponível em: https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-56901-de-29-de-marco-de-2016. Acesso em: 17 out. 2024.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Decreto nº 57.569, de 28 de dezembro de 2016. [2016b.] Aprova o Projeto de Intervenção Urbana do Novo Entreposto de São Paulo – PIU-NESP, bem como estabelece os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo para Zonas de Ocupação Especial – ZOE localizadas no Distrito de Perus. Disponível em: https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/decreto-57569-de-28-de-dezembro-de-2016. Acesso em: 17 out. 2024.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Ata da 2ª audiência pública do Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina-Villa-Lobos. 22 maio 2018. Disponível em: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2018/04/PIU_LEOPOLDINA_ata_audiencia_2018_05_22_final.pdf. Acesso em: 17 out. 2024.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Projeto de Lei Executivo nº 428 de 1 de agosto de 2019. [2019a]. Aprova o Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina-Villa Lobos, cria a Área de Intervenção Urbana correspondente e estabelece objetivos, diretrizes, estratégias e mecanismos para sua implantação. Disponível em: https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/projeto-de-lei-executivo-428-de-1-de-agosto-de-2019/consolidado. Acesso em: 17 out. 2024.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. PIU Vila Leopoldina-Villa Lobos. Audiência pública. 14 mar. 2019. [2019b]. Disponível em: https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2018/04/02_PIU_VL_AUDIENCIA_R_14-03-2019.pdf. Acesso em: 17 out. 2024.
PREFEITURA DE SÃO PAULO. Lei nº 17.968 de 20 de junho de 2023. Estabelece objetivos, diretrizes, estratégias e mecanismos para a implantação do Projeto de Intervenção Urbana Vila Leopoldina-Villa Lobos e cria a Área de Intervenção Urbana correspondente. Disponível em: https://legislacao.prefeitura.sp.gov.br/leis/lei-17968-de-20-de-junho-de-2023. Acesso em: 17 out. 2024.
REZENDE, V. F. et al. A Outorga Onerosa do Direito de Construir e o Solo Criado: uma necessária avaliação das matrizes conceituais. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, v. 11, n. 2, 2009.
RUFINO, B. Grandes grupos econômicos na produção do espaço: um olhar sobre a atuação imobiliária do Grupo Votorantim. In: RUFINO, B.; OLIVEIRA, I. B.; NAKAMA, V. (org.). Financeirização e metropolização do espaço imobiliário e infraestruturas sob domínio de grandes grupos econômicos. Rio de Janeiro: Letra Capital, 2023. p. 26-56. (Série Acadêmica).
SÁ, V. M. C.; BRUNO, D. A.; YOSHIMURA, M. S. T. PIU “uma nova forma de inserção”. In: ENCONTRO NACIONAL DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL, 18., 2019, Natal. Anais [...]. Natal: Anpur, 2019. Tema: Tempos em/de transformação – Utopia.
SANDRONI, P. O PIU Vila Leopoldina: quem perde, quem ganha? Análise de um projeto de lei. Estadão. Gestão, Política & Sociedade, 1 nov. 2021. Disponível em: https://www.estadao.com.br/politica/gestao-politica-e-sociedade/o-piu-vila-leopoldina-quem-perde-quem-ganha-analise-de-um-projeto-de-lei/. Acesso em: 5 abr. 2024.
SANTORO, P. F. Urban planning instruments for promoting social interest housing: from zoning to obligatory percentages in São Paulo, Brazil, in dialogue with Bogotá, Colombia. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, v. 17, n. 2, p. 99-117, 2015.
SANTORO, P. F. Inclusionary housing policies in Latin America: São Paulo, Brazil in dialogue with Bogotá, Colombia. International Journal of Housing Policy, v. 19, n. 3, p. 385-410, 2019.
SANTORO, P. F. 20 anos do Estatuto da Cidade: Operações Urbanas, Parcerias Público-Privadas, Projetos de Intervenção Urbana... E a matrioska! In: 20 anos do Estatuto da Cidade: reflexões sobre temas chave. São Paulo: Edepe; IBDU, 2021. v.1, p. 89-96.
SANTORO, P. F.; LIMA, P. H.; MENDONÇA, P. H. R. Parcerias público-privadas e habitação social: vínculos perversos. In: ROLNIK, R. et al. (org.). Cidade Estado Capital: reestruturação urbana e resistências em Belo Horizonte, Fortaleza e São Paulo. São Paulo: FAUUSP, 2018. p. 116-163.
SANTORO, P. F.; NUNES, F. Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) em São Paulo: transferência de terras para exploração comercial por terceiros. LabCidade FAU-USP, 25 maio 2018. Disponível em: http://www.labcidade.fau.usp.br/projetosde-intervencao-urbana-pius-em-sao-paulo-transferencia-de-terras-para-exploracao-comercial-por-terceiros/. Acesso em: 30 out. 2018.
SANTORO, P. F.; UNGARETTI, D. G. The subjection of public land to real estate financial complex. In: CONFERENCE FINANCIALIZATION AND DEVELOPMENT IN THE GLOBAL SOUTH. Buenos Aires: Somo, 2019.
SILVA, F. F. de O. Recuperação de mais-valias fundiárias urbanas na América Latina: debilidade na implementação, ambiguidades na interpretação. 1999. Tese (Doutorado) – Universidade de São Paulo, São Paulo, 1999.
SILVA, F. P. da. Controle de risco: do Arco Tietê aos Projetos de Intervenção Urbana. In: SEMINÁRIO INTERNACIONAL FINANCEIRIZAÇÃO E ESTUDOS URBANOS, 2018, São Carlos. Anais [...]. São Carlos: IAU-USP, 2018. Tema: Olhares cruzados Europa e América Latina. Disponível em: http://www.iau.usp.br/seminariofinanceirizacao/wp-content/uploads/2018/05/G5-final.pdf. Acesso em: 9 ago. 2018.
STROHER, L. E. M. A constituição social da financeirização urbana no Brasil: o papel das Operações Urbanas com Cepac. 2019. Tese (Doutorado) – Universidade Federal do ABC, São Bernardo, 2019.
STROHER, L. E. M.; CANAN, H.; SANTORO, P. F.; SOUZA, P. V. S. G. Fake HIS: a falsa inclusão nos Eixos de mobilidade via produção habitacional de mercado. Cadernos Metrópole, São Paulo, v. 26, n. 60, maio/ago. 2024.
STROHER, L. E. M.; DIAS, N. R. Operações Urbanas Consorciadas 2.0: origem e performatividade de um modelo em constante adaptação. In: ENCONTRO NACIONAL DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL, 18., 2019, Natal. Anais [...]. Natal: Anpur, 2019. Tema: Tempos em/de transformação – Utopias.
WILDERODE, D. J. V. Desregulamentação urbana: as operações interligadas. 1995. Dissertação (Mestrado em Estruturas Ambientais Urbanas) – Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de São Paulo, São Paulo, 1995.
Downloads
Publicado
Como Citar
Edição
Seção
Categorias
Licença
Este trabalho está licenciado sob uma licença Creative Commons Attribution 4.0 International License.
Autores/as que publicam nesta revista concordam com os seguintes termos:
1. Autores/as que publicam na RBEUR mantêm os direitos sobre a sua obra e concedem à revista o direito de primeira publicação, realizada sob a Licença Creative Commons Attribution que permite o compartilhamento do trabalho e assevera o reconhecimento da autoria e do veículo de publicação original, a RBEUR.
2. Autores/as têm liberdade para publicação e distribuição não-exclusiva da versão do trabalho publicada nesta revista (ex.: publicar em repositório institucional ou como capítulo de livro), reafirmando a autoria e o reconhecimento do veículo de publicação original, a RBEUR.
.png)
